En España solo existe un 2,5% de vivienda pública lo cual clama al cielo de la inconsecuencia social y deja en manos privadas un 97,5% de las promociones habitacionales. Caló profundo el axioma del franquismo que, en frase del falangista Arrese, fue la que sigue: “haremos una España de propietarios no de proletarios”. Este concepto de la propiedad de la vivienda ha sido interiorizado por la población nacional, de forma que observamos como se considera a Maricarmen Abascal irresponsable por no ser propietaria de su hogar habiendo optado por subrogar la vivienda de renta antigua de sus progenitores. Me encantaría preguntar a los que critican su opción de vivir en el centro por un precio razonable, si cederían ese derecho por comprar en el extrarradio a precios abusivos. Por otro lado, si consideramos irresponsables a las personas que optan por arrendar, debemos extender esa credencial a prácticamente todos los países de Europa que mantienen unos niveles en torno al 50 o al 60% de vivienda alquilada . Aunque parezca perogrullesco lo que digo a continuación deberíamos entender que quien alquila es propietario de la vivienda mientras dure su contrato y sean abonadas las mensualidades. Tanto como nos consideramos dueños/as a quien mantiene una hipoteca a veinte años sin decir por ello que es el banco quien detenta la propiedad.
Ese concepto de propiedad ha consignado en nuestro país una gran demanda, como consecuencia de ello las empresas dedicadas a la construcción o promoción de vivienda han sido, en general, los grandes especuladores de un mercado con pocas trabas, mucha corrupción y una forma de entender la empresa como algo patrimonial sin apenas ataduras legales. Sobra recordar los grandes pelotazos inmobiliarios que se extienden por el territorio patrio sin exclusión.
Para entender las diferencias entre la forma de entender la vivienda en España en contraposición a lo que se considera un modelo ideal, como es el que disfruta la ciudad de Viena, considerada la ciudad más habitable del mundo. Entendemos que el título se deberá, en parte, a la política seguida por los diversos planes de vivienda que han tenido mucho que ver en la paz y felicidad social percibida en la capital austriaca.
Analicemos, por tanto, los paradigmas de la estructura habitacional de la capital austriaca.
Para empezar, la organización de los planes de vivienda en Austria vienen de muy atrás. Se pusieron en práctica en los años veinte del pasado siglo, cuando la socialdemocracia (la de verdad) gobernó la capital austriaca conformando, al calor del socialismo, una red de planes para dar cobijo a los habitantes precarizados de la época.
A estas altura no creo que queden dudas de que el mercado no suele solucionar ningún problema, y la falacia de la autorregulación ha caído debido a las diversas experiencias sangrantes que han producido desequilibrios sociales dramáticos y más tratándose de la vivienda en donde se agudiza la falacia del mercado. Tener una casa cómoda es un bien esencial para la población del que no puede evadirse nadie, por lo que dejar al albur del mercado su regulación supone ponerlo en manos de especuladores sin escrúpulos.
El modelo de vivienda de Viena garantiza el acceso asequible para cerca del 60% de su población a través de un sistema mixto que combina más de 220.000 viviendas municipales (Gemeindebau) además de otras 200.000 viviendas subvencionadas de cooperativas. Por tanto en Viena, aproximadamente el 60% de la población (seis de cada diez habitantes) vive en viviendas sociales o gestionadas por cooperativas sin ánimo de lucro.
Este sistema, conocido a nivel internacional como el «Modelo de Viena», se compone de dos pilares principales que suman más de 420.000 hogares que se reparten porcentualmente con un 25% de los ciudadanos viviendo en uno de los 220.000 apartamentos propiedad directa del Ayuntamiento. El otro 35% de la población reside en cerca de 200.000 pisos gestionados por asociaciones y cooperativas de construcción que reciben subsidios públicos y operan con un beneficio limitado
Intentaremos explicar esquemáticamente este exitoso modelo de Viena.
La vivienda municipal (Gemeindebau) es propiedad directa del Ayuntamiento que mantiene alquileres muy bajos orientados a rentas medias y bajas.
Las vivienda cooperativa y subvencionada está constituida por edificios construidos por promotores privados o cooperativas con apoyo financiero público y límites estrictos de precio. Por lo que los complejos residenciales combinan espacios verdes, zonas comunes y servicios (guarderías, lavanderías) y se distribuyen por todos los distritos de la ciudad para evitar la segregación en la periferia. En la ciudad austriaca, la vivienda se entiende como una forma de vida comunitaria formando grupos variopintos de población que convive en armonía.
Las leyes y la regulación y los planes de vivienda son como siguen:
Ley de Inquilinos de Austria (Mietrechtsgesetz) es el que regula los incrementos de renta y limita los precios máximos por metro cuadrado en el mercado protegido (entre 5 € y 9 €/m²).
Hay un claro control de los aumentos de los alquileres públicos e indexados que solo pueden subir en función de la inflación si esta supera ciertos umbrales acordados.
Es importante tener en cuenta que el costo del alquiler en el parque subvencionado no suele superar el 25% o 30% de los ingresos familiares. Lo que esto supone es que a mayor disponibilidad de dinero por parte de la gente, mayor consumo con el consiguiente enriquecimiento de los negocios y empresas del vecindario ya que el costo de la vivienda no ahoga los recursos de las familias.
Este sistema se sostiene en parte mediante un impuesto específico destinado a la vivienda y una inversión municipal constante que supera los 500-1000 millones de euros anuales que sale a través de un impuesto que se financia mediante un porcentaje impositivo específico sobre la nómina, denominado Contribución para la Promoción de la Vivienda (Wohnbauförderungsbeitrag), el cual asciende al 1,5% del salario bruto que se distribuye, la mitad por la población trabajadora y la otra mitad lo aporta la empresa.
Los fondos recaudados a través de esta contribución están estrictamente vinculados por ley (zweckgewidmet) a la construcción, renovación y subsidios de vivienda de interés social. Esto garantiza que el dinero recaudado no pueda desviarse hacia los presupuestos generales de la ciudad para otros fines operativos.
A esta base de recaudación impositiva directa se le suman aportaciones adicionales del presupuesto federal de Austria, así como el propio retorno de los préstamos públicos concedidos a las cooperativas, lo que permite que el Fondo de Vivienda de Via (Wohnfonds Wien) reinvierta de forma continua en el mantenimiento del modelo implementado en la ciudad austriaca.
Es importante reseñar que el arco de ingresos para acceder a este tipo de viviendas sociales y cooperativas es muy amplio, llegando a rentas altas con el fin de no crear guetos de gente precarizada permeando la sociedad. Lo cual evita la creación de barrios empobrecidos que incrementan la conflictividad social.
Como consecuencia de lo expuesto, vemos que el precio medio del alquiler por metro cuadrado en Viena es de 8,66€ frente a los 18,46 de Madrid o los 21,3 de Barcelona.
Unas diferencias abismales que nos aclaran lo expuesto en el principio: Viena la ciudad con mejor vida del mundo.
Christian Schantl en un consejero privilegiado para multitud de países que buscan imitar el modelo de Viena. Schantl es el jefe de Relaciones Internacionales de la empresa pública Wiener Wohnen, encargada de gestionar el parque municipal de vivienda social. Schantl afirma en diversas entrevistas su convencimiento de que mantener los planes de viviendas sociales abarata la vida construyendo una sociedad más justa e igualitaria. Hemos extractado las declaraciones recabada en diversos medios que se han interesado en conocer las opiniones de Schantl:
—La Ley de Promoción de la Vivienda, que establece el marco para la inversión en viviendas, no sólo para la construcción de nuevas unidades, entre 6.000 y 7.000 al año, sino también para la rehabilitación de las antiguas.
—Tenemos además una limitación de beneficios en los alquileres, contamos con una alta protección para los inquilinos, por lo que es casi imposible desalojar a alguien y, en el sector subvencionado, los contratos son siempre ilimitados, lo que significa que las personas pueden quedarse en su apartamento todo el tiempo que deseen. Asimismo, contamos con un sistema eficaz de adquisición de terrenos, ya que compramos suelo constantemente para destinarlo a la construcción de viviendas subvencionadas.
— Viena no posee las viviendas subvencionadas, sino una cooperativa de beneficio limitado. Esto significa que no pueden obtener beneficios, y si lo hacen, deben reinvertirlos en vivienda asequible. Actualmente hay 58 en Viena. La otra gran diferencia es que, si se accede a un apartamento municipal, simplemente se firma el contrato, se reciben las llaves, se entra a vivir y, desde ese día, sólo se paga el alquiler, sin necesidad de hacer ningún otro pago.
–Los requisitos son tener al menos dieciocho años y ser ciudadano austríaco o provenir de un país de la Unión Europea. No se puede superar un umbral de ingresos claramente definido, pero este es muy elevado, lo cual es otro aspecto clave de nuestra política de vivienda. Entre el 75% y el 80% de la población vienesa puede acceder a viviendas públicas.
–La razón es que queremos ofrecer estos apartamentos no sólo a los más pobres, sino también a la clase media, para crear una mezcla social en los edificios y en la ciudad, evitando así la estigmatización del sector de la vivienda subvencionada. De hecho, alrededor del 50% de los apartamentos en Viena están subvencionados, ya sea en el sector municipal o en el de vivienda subvencionada.
–Gracias a la mezcla social que logramos con nuestra política de vivienda, logramos evitar los problemas sociales que se ven en muchas otras ciudades. Es mucho mejor abrir el sector subvencionado también a la clase media que permitir la estigmatización y la creación de guetos, donde tarde o temprano surgen problemas sociales.
Preguntado por la opción tomada por España de subvencionar al propietario, Schantl la considera totalmente absurda, respondiendo así:
Bueno, supongo que los propietarios estarán contentos con ello, porque en lugar de subsidiar a la gente, se les subsidia a ellos. Eso es algo que no nos gusta en absoluto. En Viena preferimos conceder ayudas individuales para las personas que, por su situación económica, ni siquiera pueden pagar un alquiler social. Creemos firmemente que es mucho mejor garantizar que haya suficientes apartamentos asequibles en el mercado que subsidiar a los inquilinos para que paguen alquileres altos, porque al final del día no estás ayudando a los inquilinos, sino a los propietarios. Y eso es precisamente lo que no queremos hacer.
Frente al modelo español que pone en manos privadas la construcción de viviendas, Wohnen propone la solución vienesa que supone tener un sector público muy fuerte que representa aproximadamente el 50% del mercado. Esto crea una alternativa tan potente que termina influyendo en los precios de los alquileres en el mercado privado. Las personas no se ven obligadas a aceptar cualquier precio, ya que tienen una opción asequible. La clave es crear tantas viviendas asequibles como sea posible para influir en el sector privado.
Lógicamente, adaptar nuestro sistema de vivienda al modelo vienés lleva su tiempo pero cuanto antes se tomaran en serio una reforma estructural del mercado antes solucionaríamos el problema que, como se ha demostrado con movilizaciones, afecta a gran parte de la población provocando una situación desesperada en millones de personas.
Es posible que tenga algo que ver que en Viena la socialdemocracia (la de verdad, reitero) lleva en el poder desde 1919, con la única excepción del periodo nazi aunque parte del sector está en manos de los gobiernos federados, no perturbaria demasiado un cambio de color político en la alcaldía vienesa.
Son diversos los países que han tomado ejemplo de este modelo llegando a la ciudad austriaca, desde hace tiempo las delegaciones vienen de Australia, Corea del Sur, Estados Unidos y también de otros países de Europa para aprender a gestionar los planes de vivienda y las soluciones sociales a uno de los problemas que más agitan el panorama europeo, y no digamos español.
María Toca Cañedo©
https://elordenmundial.com/entrevista-vivienda-social-viena-austria-espana-economia/
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